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多地下调二套房首付比、发补贴，改善族住房消费意愿几何******

　　新春伊始，全国多省市密集召开“新春第一会”，部署全年经济发展工作。其中，“提振住房消费”成为多地扩内需的发力重点。

　　据国金证券统计，截至1月30日，全国31个省份中已有23个召开“新春第一会”，其中江苏、辽宁、上海、天津、广东、河南、云南、内蒙古8个省份发布政府工作“一号文件”。除天津外，其余7个在“一号文件”中均提出支持住房需求改善的相关内容。

　　中央层面，春节假期后首个工作日召开的国务院常务会议，针对需求不足的突出矛盾，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，强调“合理增加消费信贷。因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作”。

　　近一周以来，各地“因城施策”，加快落实各类降成本措施。目前，已有包括郑州、珠海、天津、福州等核心二线城市在内的近20城，将首套房贷利率下限降至4%以下。此外，也有如济宁、长沙等城市，相继从放宽首套房认定标准、下调二套房的首付比例等方面，加大对改善型住房需求的信贷支持。

　　多名业界人士认为，尽管目前中央和地方边际放松房地产需求调控的政策迭出，但在大部分城市的经济环境以及房价预期仍较弱的背景下，市场修复需要更长时间。“在住房需求旺盛的一二线城市，有望率先迎来市场复苏，楼市‘小阳春’或将在少数城市出现。从全国来看，预计整体市场最早将于二季度企稳。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。

　　多地支持住房改善

　　进入2023年，为更有效地激活住房消费，多地对购买力较高、购房需求更坚挺的改善型购房群体给予更多关注。

　　据第一财经不完全梳理，截至2月1日，在重庆、河南、江苏、辽宁、广东等省份以及上海、深圳、昆明、济源等地区陆续召开的区域住建工作会议或稳经济会议中，或在当地发布的相关文件中，均明确提出，鼓励改善型住房消费。不过，因为楼市阶段性特征不同，热点和非热点地区在具体做法上有所差异。

　　其中，在房价高企的经济大省和热点城市，当地政府不约而同地将政策重点放在废除不合理的限制性政策和降低换房门槛上。

　　比如，苏州市1月31日出台《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，提出因城施策用足用好房地产调控政策工具箱，调整优化限制性政策和土地出让政策，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。

　　记者注意到，在1月中旬江苏省政府印发的《关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施》中，亦然相同表述。

　　广东1月28日召开的高质量发展大会提出，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。

　　另据重庆市政府1月初发布的“稳经济政策包”，涉及房地产领域的27条举措中，多项内容与改善型购房有关。

　　具体包括：调整全市差别化住房信贷政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；落实差别化房地产税收政策，家庭新购住房，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契税优惠政策；优化商业贷款住房套数认定。居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围等。

　　支持“先买新再卖旧”，也是重庆市鼓励当地家庭购置改善性住房的举措之一。根据上述稳经济政策包，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房；对已网签出售的家庭唯一住房，可不纳入住房贷款套数核查范围。

　　重庆之外，截至目前，广州、深圳、武汉和浙江等多地商业银行也推出了“带押过户”业务，以激活当地“卖一买一”的换房需求。

　　而在非热点和低能级城市，由于当地居民购买力有限，多地政府将“激活改善型住房市场”的落脚点放在了市外购房需求上。

　　比如，1月20日，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》，明确支持房地产企业开展市域外营销，提升新建小区优质医疗、教育资源配套水平，吸引省内外中高端购房群体加快回流。

　　也有楼市遇冷的地区为改善型购房者发放购房补贴。根据河南济源示范区1月19日印发的《2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，在政策出台至2023年4月30日期间，对购买(以合同备案时间为准)新建商品住宅，建筑面积144平方米以上(含144平方米)户型的，给予15000元/套补贴。

　　居民愿意换房、再置业了吗？

　　去年下半年以来，除个别城市外，多数城市的限贷政策已逐步放宽，一些二线城市主城区和一线城市部分非核心区域的限购政策亦得到调整，但这些政策效果并不显著。

　　进入2023年，地方政府继续“因城施策”地取消不合时宜的购房资格限制性政策。与此同时，多地开始聚焦于从信贷等政策入手，增加改善型购房者的消费能力。

　　在农历春节之后，核心二线城市降成本措施传导加快。其中，郑州、沈阳、厦门、福州、珠海、天津等符合房贷利率下调要求的城市，相继将首套房贷利率下限降至4%以下，进入“3”阶段；也有城市在二套房认定、贷款首付比例上做出调整。

　　以湖南为例，1月31日，当地召开2022年金融运行形势新闻发布会，会议提出合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市(长沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。

　　此前，长沙执行的首付比例为，对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款的购房家庭：拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第二套商品住房，首付比例不低于45%。此次新政后，长沙二套房首付比例有所下降。

　　除了商业贷款外，公积金贷款政策也是地方政府发力的方向。比如，根据山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。

　　信贷政策持续优化之下，一些有购买力的观望者开始酝酿购房计划，但也有观望者选择暂缓入市。

　　“确实遇到了一些观望已久、有迫切换房需求的家庭近期又开始看房了。”一名天津某头部房产中介公司的销售人员2月1日对记者表示，目前，当地首套房贷利率可以做到3.9%。房贷成本的降低，叠加部分商业银行推出了“带押过户”政策，缩短一二手房交易时间，一些换房年轻夫妇考虑先将手头的一套房产转给父母，再以首套利率置换新房。“整个置换流程，大概半个月就能走完。”

　　不过，武汉光谷片区某房产中介小王则对第一财经记者表示，目前，在当地开始有购买二套房或者换房打算的客源依然寥寥。

　　据他介绍，去年下半年以来，当地多项楼市利好政策已密集释放。比如，武汉首套商贷利率已在去年年底降到了3.9%。在光谷等热门片区，由于处于二环外，近期又被调整为非限购地区，意味着首套房首付比为二成。但即便如此，市场依然没有掀起太多波澜。“一些近期交付的楼盘，质量问题堪忧；此外，从房价一直看涨到房价跌跌不休，购房者心态变了。”

　　在中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强看来，当前，部分刚需和首改群体仍持观望态度的背后，可能存在多层次的原因，如房企爆雷、烂尾问题引起的购房信心不足问题，又如受疫情冲击、收入下降影响，购房的支付能力不足等。

　　“解决的措施应重点关注如何进一步优化调控措施，以恢复市场信心。同时，各地要积极响应中央促进住房消费的政策，继续扩大对置换改善购房群体的金融信贷支持。”王业强称。

　　而中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行调统司原司长盛松成则认为，楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施，也应与我国宏观调控政策相结合，尤其是在当前经济下行的背景下。

　　对此，他近日在第一财经撰文称，积极的财政政策应更多向民生领域倾斜，并着力促进内需增加，缩短经济实现内生增长的时间，这是改善居民预期和提高收入的根本途径。同时，房地产领域仍应保持政策定力，在坚持“房住不炒”的同时，继续帮助行业度过困难期，但要避免过度刺激市场。此外，还应增加与市场的政策沟通，对未来我国房地产转型方向提供更加明确的指引，这也有助于缓和市场的观望情绪。

多措并举着力扩大国内需求******

　　作者：任晓刚（北京市习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心研究员）

　　近日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》，进一步明确了坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系的发展方向，释放出夯实国内基本盘、打造内需新动力的发展信号，为推动经济发展加速回到正常轨道、实现整体性好转提供了重要抓手。

　　坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系，是加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然选择，是促进我国长远发展和长治久安的战略决策。党的二十大报告明确提出，要把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平。当前，多措并举扩大国内需求，具有重大意义。

　　首先，畅通、拓宽、稳固劳动力收入渠道和路径，提振消费信心、增强消费意愿。通过深化劳动力市场化一体化体制改革，畅通劳动力和专业技术人才社会性流动渠道，能够促进区域间、城乡间、行业间要素流动，并加快完善本地劳动力输出服务保障体系，提高劳动力工资收入水平。同时，要培育新型农业经营主体优势，促进农业适度规模经营、提升农业生产效率，加大对农村劳动力创新创业帮扶力度，增加农村经营性收入。

　　其次，提高产品和服务质量，推动消费扩量增质。党的二十大后的首个中央经济工作会议指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置。恢复和扩大消费的前提就是要改善消费基础条件。一方面，要提高居民消费基础设施产品和服务供给水平和能力，夯实居民消费基础。通过加大城乡基本公共服务供给，促进城乡基本公共服务均等化。不断加大乡村教育、医疗卫生服务体系、社会保障、社会性基础设施建设支持力度，提高乡村基本公共服务供给保障能力。另一方面，推动传统产业和新兴产业深度融合发展，实现产业链价值链创新链提质换挡，在更好满足消费结构升级需求的同时，推动消费结构、投资结构不断升级。要发挥传统产业规模大、配套齐全、消费带动力强等优势，夯实消费需求主力军地位。同时，深入推进计算机、云计算、大数据、区块链、物联网等新一代信息通信技术向制造业、战略性新兴产业广泛渗透，加快推动制造业企业、高新技术企业及其他企业数字化转型发展，实现制造业、战略性新兴产业智能化、数字化、绿色化发展，着力实现消费与投资的结构升级。

　　再次，推动供给侧需求侧结构升级，释放巨大国内需求潜力。要把握好新一轮科技革命和产业变革的历史机遇，建立健全关键核心技术攻关新型举国体制，破解“卡脖子”难题，完善基础研究、应用研究的投入体制机制，加快新能源、人工智能、数字技术、绿色低碳、量子计算等前沿技术研发与产业化应用，培育一批面向光伏、新能源汽车、能源循环利用、污染防治等的战略性新兴产业，创造新消费和投资需求，释放巨大国内需求潜力。与此同时，通过发展消费新模式，推动线上线下消费深度融合，满足多样化消费需求。完善有关新能源汽车消费、光伏产业补贴政策，加大新兴产业消费投资力度。加快补齐农村和城市流通体系短板，发展农村电商和物流快递配送，加强农产品仓储保鲜设施建设，畅通工业品下乡、农产品进城渠道，促进产销高效对接。

　　此外，进一步扩大国内投资规模和强度，持续激发国内经济增长潜力。通过加快实施“十四五”重大工程，发挥基建投资在阶段性稳增长中的重要作用。同时统筹中央、地方政府财力，加大中央转移支付力度、鼓励地方积极筹措资金，实施更加积极高效财政政策和更为灵活便捷货币政策开展基础设施投资，向民生补短板领域项目倾斜，并加强对科技创新、产业链供应链安全、绿色发展、乡村振兴等领域的财政支出倾斜力度。

　　要实施好以工代赈、政府购买等重要工程项目，以重点工程项目投资吸纳当地群众就业，充分发挥其重要载体作用。一方面，增加政府投资重点工程项目数额，提高政府投资额度，尽可能多地通过实施以工代赈增加有效投资规模。另一方面，围绕新一代信息化基础设施建设、城市更新、乡村振兴等重要领域，充分挖掘相关项目主体投资潜力。在此基础上，通过延续实施扶持制造业、小微企业和个体工商户的减税降费和贷款贴息政策，延续普惠小微企业贷款延期还本付息政策和信用贷款支持计划等措施，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，持续推动民营企业高质量发展，保护市场主体、激发市场主体活力。

　　《光明日报》（ 2023年01月12日 02版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）